هر آنچه که باید در مورد مبایعه نامه بدانید؟

 «مبایعه نامه» قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است. بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری  فروخته می شود ،در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.

باشگاه خبرنگاران: این اصطلاح به صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه» ندارد. مبایعه نامه عموماً باید شامل موارد زیر باشد:

1-مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)

2-موضوع معامله (مالی که فروخته می شود)

3-بهاء معامله (قیمت مال موضوع معامله)

4-شرایط قرارداد (مواردی که در مورد معامله با توجه به اراده طرفین قرار است انجام شود یا تعیین تکلیف در مورد برخی از شرایط قراردادی)

براساس این گزارش مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه – قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.
این گزارش می افزاید : در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه – قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .

براساس این گزارش هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام  مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید .

گفتنی است در مبحث مبایعه نامه – قولنامه , بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و   عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند .

این گزارش می افزاید :هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است .

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :

• به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
• عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .
• عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .
• عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .

براساس این گزارش در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد .

اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .

نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه –  قولنامه

نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است

• بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر
• اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه
  صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند
• میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند
• صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست
• در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر
• اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود
• اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود
• قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود
• حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند
• از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود
• بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است
• باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است
• از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود
• اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود

در زیر نمونه ای از یک مبایعه نامه –  قولنامه را که در دفاتر املاک مورد استفاده قرار می گیرد  را نشان خواهیم داد:

ماده 1 : طرفین قرارداد

1-1- فروشنده/فروشندگان  ……………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه ………………………………….. صادره از …………………………..کدملی ………………………………………….. متولد ………………………. ساکن …………………………………………………………..  تلفن ……………………………….. با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ……………………………. فرزند …………………. به شماره شناسنامه …………………… متولد ………………………… بموجب …………………………..

2-1- خریدار/خریداران  ……………………………………………… فرزند ………………………… به شماره شناسنامه ……………………………………. صادره از …………………………..کدملی ………………………………………….. متولد ………………………. ساکن …………………………………………………………..  تلفن ……………………………….. با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ……………………………. فرزند …………………. به شماره شناسنامه …………………… متولد ………………………… بموجب ……………………………

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ……………………. دانگ یک ………………………………………. دارای پلاک ثبتی شماره ……………….. فرعی از …………… اصلی قطعه ………………….. واقـع در بخش ……………. حوزه ثبتی …………………….. به مساحت …………………………….. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………… صفحه ………….. دفتر ………….. بنام ……………………………………………………………………………………..             بانضمام ………….. دانگ پارکینگ شماره ……………………. فرعی و ………….. دانگ انباری شماره ………………….. فرعی از ………………. اصلی طبق سند رهنی شماره  ………………….. دفتر اسناد رسمی …………………  مورد رهن بانک ………………… دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غیرروشن / کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره ………………………………………………………………         به نشانی …………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………………………………………..

ماده 3 : ثمن معامله

1-3- ثمن مورد معامله به طور مقطوع ……………………………………. ریال به حروف  ……………………………………………….. ریال تعیین گردید .

2-3- همزمان با این توافق مبلغ ………………………………………ریال معادل ………………………………………… تومان نقداً/طی چک …………… بانک ………………….. شعبه …………………….. به فروشنده پرداخت گردید ، باقیمانده ثمن ……………………………………………. ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد .

ماده 4 : شرایط مربوط به تنظیم سند

1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ     /    /    13  در دفتر اسناد رسمی شماره …………………………………… حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد ، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند ، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مدکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .

ماده 5 : شرایط تسلیم مورد معامله

1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ     /    /    13  با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .

2-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دریافتی را به خریدار عودت نماید .

3-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ………………………………………………….. ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .

4-5- کلیه هزینه های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد .

ماده 6 : آثار قرارداد

1-6- این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غیر ، خریدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل …………………………………………… ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید .

2-6- فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری ، مالیاتی و غیره را اخذ نماید .

3-6- فروشنده مکلف است کلیه بدهیهای احتمالی در خصوص توابع ، اعیان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید .

4-6- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی ، شهرداری و بعهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………………….  می باشد .

5-6- قیمت توافق شده برای معامله در بند 1 ماده 3 به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای فروشنده یا خریدار متصور نیست .

6-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید .

7-6- در صورتیکه عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ………………………….. ریال    بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ………………………………. ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است .

ماده 7

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد به موجب قبوض شماره ……….. و ……….. پرداخت شد .

ماده 8

این قرارداد در تاریخ     /    /    13 در دفتر مشاور املاک شماره ………………… به نشانی …………………………………….. …………………………… در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور ، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است .